Moisés Royo · 13 octubre 2026 · Informes periciales

¿Quién es responsable de una bajante comunitaria rota? Cómo determinar el origen antes de reclamar

Una bajante dañada aparece durante una reforma. Determinar quién es responsable exige diferenciar entre cuándo se descubre una lesión y cuál es realmente su origen

Bajante comunitaria deteriorada analizada en informe pericial

Una pequeña perforación en una bajante comunitaria puede desencadenar un conflicto importante entre una comunidad de propietarios y el propietario de un local. Si además el daño se descubre mientras el local está en obras, la primera conclusión suele parecer evidente: “la obra ha roto la bajante”.

Sin embargo, desde el punto de vista pericial, descubrir un daño durante una obra no demuestra que esa obra lo haya causado.

Descubrir un daño durante una obra no demuestra su origen

En un caso reciente analizado por MUKA arquitectura, la apertura de los cerramientos de un local durante una reforma permitió acceder a una bajante comunitaria que normalmente permanecía oculta. En ella apareció una pequeña perforación. La comunidad planteó si el daño podía atribuirse a los trabajos del local.

La inspección mostró una situación más compleja. La parte superior de la bajante había sido renovada en PVC, mientras que el tramo inferior continuaba siendo el conducto original de fibrocemento. Entre ambos existía una transición material y geométrica claramente deteriorada.

En el tramo antiguo se apreciaban envejecimiento, depósitos, irregularidades superficiales, signos compatibles con humedad y pérdida puntual de material. Precisamente en ese contexto aparecía la perforación.

Cuando una bajante conserva tramos antiguos de fibrocemento, el análisis no debería limitarse al punto concreto donde aparece la lesión. El estado general del conducto y, especialmente, las uniones con tramos renovados pueden ser determinantes.

¿Puede una fotografía demostrar quién causó el daño?

No necesariamente. Para atribuir técnicamente una lesión a una obra concreta serían necesarias evidencias adicionales: una marca inequívoca de impacto, fotografías anteriores y posteriores, un registro temporal del daño, un testimonio directo o cualquier otro elemento objetivo que permita reconstruir con suficiente certeza el mecanismo causal.

En este caso, la morfología del orificio permitía identificar una pérdida localizada de material, pero no permitía establecer cuándo se había producido ni qué agente concreto la había originado.

Tampoco podía excluirse completamente que una herramienta o una manipulación reciente hubiera contribuido a producir o ampliar una lesión. Pero posibilidad y demostración no son lo mismo.

La conclusión pericial debía ser prudente: no existía una base técnica objetiva suficiente para imputar el daño al propietario del local únicamente porque hubiera sido descubierto durante las obras.

Los indicios que pueden revelar un problema mayor

El análisis no terminó en el orificio. Se siguió el recorrido de la bajante hacia el sótano, donde aparecieron otros indicios: humedades en las zonas bajas de los paramentos y deformaciones del pavimento próximas al trazado previsible de la red de saneamiento.

Estos síntomas tampoco demostraban automáticamente una rotura de la red enterrada, pero justificaban investigarla mediante aperturas selectivas, pruebas de estanqueidad y, si la geometría lo permitía, inspección interior con cámara.

Reparar el agujero o sustituir la bajante

Otro aspecto fundamental fue la reparación. Ante un agujero pequeño es tentador limitar la actuación a taparlo. Sin embargo, cuando el elemento completo presenta un estado de conservación deficiente, una reparación puntual puede ocultar un problema mayor.

En este caso, la solución técnicamente razonable era sustituir el tramo antiguo deteriorado y verificar después la estanqueidad antes de volver a cerrar los paramentos.

Además, la reforma del local ofrecía una oportunidad: la instalación estaba accesible. Cerrar la zona y tener que volver a abrirla meses después habría multiplicado costes y molestias.

Evidencia técnica antes de atribuir responsabilidades

En conflictos de este tipo conviene separar tres cuestiones: qué elemento está afectado, qué causa puede demostrarse técnicamente y qué responsabilidad jurídica puede derivarse después. Un informe pericial independiente no debe empezar buscando un culpable; debe empezar documentando evidencias.

Moisés Royo Márquez es Doctor Arquitecto, Perito Judicial y arquitecto colegiado COAM 17.419. Desde MUKA arquitectura realiza informes técnicos y periciales sobre patologías constructivas, humedades, filtraciones, instalaciones comunitarias y discrepancias entre propietarios, comunidades y empresas constructoras